Das „Registro de la Propiedad“ regelt die Veröffentlichung der Sachenrechte und schützt die Eigentumstitel in Spanien.
Der Schutz stützt sich auf: (i) das Prinzip, dass der gutgläubige Erwerber, der Land von einem eingetragenen Eigentümer erworben hat, vor Forderungen Dritter geschützt ist (jedes Recht, das nicht im Grundbuch eingetragen ist, kann die Partei, die in den Vertrag eintritt, nicht beeinträchtigen, wenn der Vertrag auf den Inhalt des Registers basiert); und (ii) die Annahme, dass der Inhalt des Grundbuchs wahr und genau ist (um den Schutz der Drittparteien zu gewähren, die die legalen Voraussetzungen erfüllt haben und in den Vertrag, der sich auf den Inhalt des Grundbuchs stützt, eintreten).
Das Grundbuch beabsichtigt die Veröffentlichung aller dinglichen Rechte, die das Eigentum auf einer unbeweglichen Sache belasten; jegliches Eigentum wird auf einer eigenen Seite erläutert, auf der die verschiedenen Belastungen des Eigentums dargestellt werden. Das Grundbuch stützt sich auf das traditionelle Prinzip, dass Eigentum ein quasi absolutes Recht ist.
Allerdings ist die traditionelle Definition von "Eigentum" stufenweise verändert worden; das allgemeine Begriffskonzept von Eigentum leitet sich von napoleonischen Grundsätzen her, in denen Eigentum kein unbelastbares Recht ist, sondern verschiedene Verpflichtungen umfasst und Subjekt verschiedener Beschränkungen ist. Dieses neue Konzept entwickelt wohl stufenweise die Möglichkeit der unabhängigen Eintragung von Gebäuden durchaus unabhängig von dem Grundstück.
Ein erster Schritt wurde mit der Erklärung der Generaldirektion der Register und des Notariats vom 05.04.2002 gemacht, die die traditionellen Eigentumsdefinition des Artikel 348 des spanisches Bürgerlichen Gesetzbuches in Frage stellte, welche die Verbindung zum Boden behielt, und darlegte, dass ein Gebäude unabhängiges registriertes Eigentum darstellen könne (basierend auf der Definition von "Eigentum" in der Verfassung), Die Erklärung der Generaldirektion legt besonders dar, dass die unterirdische Fläche für die private Nutzung von öffentlichem Boden getrennt werden und als unabhängiges Eigentum eingetragen werden kann. Solch eine Abgrenzung soll dennoch nicht als Teilung betrachtet werden: zu der Abgrenzung, dass ein Gebäude einem bestimmten Boden zugeordnet sein muss, sollte ein Eintrag im Grundbuch gemacht werden, so dass Land im öffentlichen Eigentum mit privater unterirdischer Fläche nebeneinander bestehen kann.
Kürzlich wurde mit einer Erklärung der Generaldirektion vom 24.02.2007 ein Schritt weiter gemacht mit der Aussage, dass kein Hindernis besteht Land getrennt von potentiellen Gebäuden einzutragen. Das spanische Rechtssystem erkennt nicht nur "angrenzendes Gebiet", sondern auch bebaubare Flächen an; es wird nicht verlangt, dass Eigentum getrennt wird, sondern einfach, dass das potentielle Gebäude und sein Status erläutert werden. Deshalb kann ein mögliches Gebäude potentiell als unabhängiges Eigentum eingetragen werden, in den Fällen in denen (i) ein guter Grund gegeben ist, und (ii) die Prinzipien, die die Eintragung in das Grundbuch regeln sich besonders nach dem Prinzip der Spezialität richten, unter dem der Anwendungsbereich und Umfang der Rechte und die eingetragenen Forderungen in das Register genau definiert werden müssen.
La institución “Registro de la Propiedad“ regula la publicación de los Derechos reales y protege los títulos de propiedad en España.
La protección se basa en: (i) el principio de que el adquirente de buena fe que haya adquirido un bien inmueble de otro propietario registrado está protegido contra las reclamaciones de terceros (los derechos que no están inscritos en el Registro de la Propiedad no pueden ser aducidos frente a la parte contratante cuando el contrato se basa en el contenido del Registro); (ii) la aceptación de que las inscripciones registrales son correctas y exactas (para garantizar la protección de terceros que cumplan las condiciones legales y cierren un contrato que se base en el contenido del Registro).
El Registro de la Propiedad tiene como objetivo la publicidad de todos los derechos reales que gravan la propiedad sobre bienes inmuebles; cada propiedad está inscrita en una página diferente, en la que se inscriben las diferentes limitaciones de la propiedad. El Registro de la Propiedad se basa en la máxima de que la propiedad es un derecho quasi absoluto.
En cualquier caso, la definición tradicional de propiedad ha sido modificada de forma progresiva; el concepto generalizado de propiedad está basado en el principio napoleónico según el cual la propiedad no es un derecho inalienable, sino que incluye diferentes obligaciones y es sujeto de ciertas restricciones. Este nuevo concepto está evolucionando progresivamente hacia la posibilidad de permitir la inscripción de edificios con independencia del suelo.
Un primer caso en ese sentido se dio cuando una resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado con fecha de 5 de abril de 2002 cuestionó la definición tradicional de “propiedad” del artículo 348 del Código Civil, que mantenía la conexión con el suelo, y afirmaba que un edificio podía ser inscrito en el Registro de la Propiedad como propiedad independiente del suelo, basándose en la definición de “propiedad” contenida en la Constitución. Concretamente, la resolución de la Dirección General afirma que la superficie subterránea de uso privado puede ser delimitada del suelo público y ser inscrita en el Registro de la Propiedad como propiedad independiente. Pero esta delimitación no debe ser considerada una separación en el sentido de que un edificio debe ser asignado a un determinado suelo. Se debería realizar una inscripción en el Registro de tal forma que puedan coexistir el suelo de propiedad pública y la superficie subterránea de propiedad privada.
Recientemente, una resolución de la Dirección General con fecha de 24 de febrero de 2007 ha ido un paso más allá mediante la afirmación de que no es ningún problema inscribir eventualmente el suelo y los edificios por separado. El sistema legal español no sólo reconoce “áreas adyacentes”, sino también superficies edificables. No se exige la separación de la propiedad, sino simplemente que se inscriba el edificio potencial y su status quo. Por lo tanto, un posible edificio puede ser potencialmente inscrito como propiedad independiente, en los casos en que: (i) se dé una justa causa, y (ii) los principios que regulan la inscripción en el Registro de la Propiedad se orienten al principio de especialidad, según el cual el ámbito de aplicación y el alcance de los derechos tienen que ser definidos exactamente.
Gülpen & Garay Team
